O Decreto-Lei n.º 19/2019 de 28 de Janeiro cria o regime das Sociedades de Investimento e Gestão Imobiliária (SIGI).
As SIGI configuram um novo veículo de promoção do investimento e de dinamização do mercado imobiliário, tendo como principais funções a aquisição de direitos de propriedade ou outros direitos equivalentes que recaiam sobre bens imóveis, em particular o arrendamento habitacional (não obrigatório), a reabilitação urbana e os escritórios com áreas preferenciais, bem como a aquisição de participações em fundos de investimento imobiliário, cuja política de distribuição de rendimentos seja similar, e ainda a aquisição de participações em sociedades com objeto e requisitos equivalentes, ou seja, outras SIGI. Estas novas sociedades têm como fim o investimento coletivo das poupanças dos investidores, tendo em vista o exclusivo interesse dos participantes.
O objetivo da criação destas sociedades, semelhantes aos REITs (Real Estate Investment Trusts), que já existem noutros mercados europeus de referência, tais como Espanha, França, Itália, Bélgica, Holanda, Alemanha, Inglaterra, Escócia e Irlanda, prende-se com o facto de se pretender aumentar a oferta do mercado de arrendamento de longa duração no nosso país e melhorar a oferta da habitação acessível, permitindo-se o acesso do público em geral às ações deste tipo de sociedades e de forma indireta ao imobilizado, ao mesmo tempo que se profissionaliza a gestão do mesmo.
A diversificação das fontes de financiamento das empresas, o aumento do investimento na economia, a competitividade no mercado de capitais e atrair o investimento estrangeiro são algumas das razões de base que levaram à criação deste tipo de sociedades.
As SIGI são sociedades anónimas (S.A.), cujo capital social mínimo deverá ser no valor de € 5.000.000,00 (cinco milhões de euros) em ações e que deverão cumprir, entre outros, os seguintes requisitos: os imóveis e as participações devem representar pelo menos 80% do valor total do ativo, os imóveis objetos de arrendamento ou outras formas de exploração económica devem representar pelo menos 75% do valor total do ativo e pelo menos 75% do valor da venda de ativos das SIGI deve ser reinvestido.
O endividamento não poderá ultrapassar mais de 60% do valor do ativo total das SIGI, tendo em conta a necessidade de assegurar a estabilidade do sistema financeiro.
Ponto fundamental na caracterização destas sociedades é a obrigatoriedade de acesso ao mercado bolsista com dispersão bolsista de pelo menos 20% do capital por acionistas que não detenham, cada um, mais do que 2% do capital da SIGI em questão.
Estas sociedades são dotadas de um regime fiscal que segue o mesmo que vigora para a generalidade das sociedades de investimento imobiliário, em que se preconiza a tributação apenas na distribuição aos detentores de capital, abstendo-se de tributar dentro das sociedades quer as mais-valias, quer os rendimentos dos arrendamentos.
Quando se verifiquem incumprimentos, as sociedades perdem o estatuto de SIGI, sem que o possam voltar a adquirir nos três anos seguintes.
Mediante deliberação da assembleia geral de accionistas, as sociedades anónimas já constituídas podem converter-se em SIGI, devendo o contrato de sociedade ser devidamente alterado de forma a satisfazer as disposições legais imperativas do regime das SIGI. O mesmo é permitido aos Organismos de Investimento Imobiliário (OII).
O investimento, em particular o estrangeiro, continua a crescer no mercado imobiliário português, pelo que a criação destas sociedades de investimento imobiliário, que vinha a ser reclamada por parte dos investidores imobiliários desde há já muito tempo, e vinha a ser prometida pelo órgão governativo desde 2015, é de facto uma mais-valia. As REITs são reconhecidas internacionalmente, contando já com cinco décadas de história nos Estados Unidos da América, ou seja, são vistas pelos investidores como veículos transparentes e confiáveis, tratam-se de uma indústria consolidada que por isso se espera que permita a diversificação das fontes de financiamento das empresas e que fomente a captação de investimento direto estrangeiro.
Espera-se que a criação deste tipo de sociedades faça dinamizar o nosso mercado de capitais, uma vez que os investidores poderão desta forma começar a participar nos grandes projetos imobiliários e as instituições bancárias poderão ver nestas sociedades algum interesse, já que talvez possam assim rentabilizar os ativos imobiliários dos quais são detentores.
O presente decreto-lei entra em vigor no dia 1 de Fevereiro de 2019.