No passado dia 6 de abril, foi publicada em Diário da República, a Lei nº 4-C2020 que estabelece o regime excecional para as situações de mora no pagamento da renda devida nos termos de contratos de arrendamento urbano habitacional e não habitacional, no âmbito da pandemia COVID-19.
No que concerne aos arrendamentos habitacionais, a lei será aplicável sempre que se verifique o seguinte:
1- Uma quebra superior a 20 % dos rendimentos do agregado familiar do arrendatário face aos rendimentos do mês anterior ou do período homólogo do ano anterior e a taxa de esforço do agregado familiar do arrendatário, calculada como percentagem dos rendimentos de todos os membros daquele agregado destinada ao pagamento da renda, seja ou se torne superior a 35 %; ou
2- Uma quebra superior a 20 % dos rendimentos do agregado familiar do senhorio face aos rendimentos do mês anterior ou do período homólogo do ano anterior e essa percentagem da quebra de rendimentos seja provocada pelo não pagamento de rendas pelos arrendatários.
Nestes termos, o senhorio só terá direito à resolução do contrato de arrendamento, por falta de pagamento das rendas vencidas nos meses em que vigore o estado de emergência e no primeiro mês subsequente, caso o arrendatário não efetue o pagamento, no prazo de 12 meses contados do termo desse período, em prestações mensais não inferiores a um duodécimo do montante total, pagas juntamente com a renda de cada mês.
Sempre que os arrendatários se vejam impossibilitados do pagamento da renda têm o dever de informar o senhorio por escrito, até cinco dias antes do vencimento da primeira renda em que pretendem beneficiar deste mesmo regime.
Existe um apoio financeiro aos arrendatários habitacionais, bem como aos estudantes que não aufiram rendimentos do trabalhos, e aos respetivos fiadores, que tenham comprovadamente a quebra referida anteriormente, e que estejam incapacitados de pagar a renda das habitações que constituem a sua residência permanente, ou no caso, dos estudantes a sua residência por frequência de estabelecimento de ensino localizado na mesma área não superior a 50 km da residência permanente.
O apoio trata-se de um empréstimo sem juros para suportar a diferença entre o valor da renda mensal devida e o valor resultante da aplicação ao rendimento agregado familiar de uma taxa de esforço de 35%.
Por sua vez, os senhorios habitacionais que tenham, comprovadamente uma quebra de rendimentos, e cujos arrendatários não recorram ao empréstimo, podem solicitar a concessão de um empréstimo sem juros para compensar o valor da renda mensal, devida e não paga, sempre que o rendimento disponível do restante agregado desça.
Estes empréstimos serão concedidos pelo Instituto da Habitação e da Reabilitação Urbana, I. P., ao abrigo das suas atribuições e competências.
Já no âmbito do arrendamento não habitacional, o diploma é aplicável aos estabelecimentos abertos ao público destinados a atividades de comércio a retalho e de prestação de serviços encerrados ou que tenham as respetivas atividades suspensas, incluindo nos casos em que estes mantenham a prestação de atividades de comércio eletrónico, ou de prestação de serviços à distância ou através de plataforma eletrónica; como também aos estabelecimentos de restauração e similares, incluindo nos casos em que estes mantenham atividade para efeitos exclusivos de confeção destinada ao consumo fora do estabelecimento ou entrega no domicilio, ou em qualquer outra disposição que o permita.
Uma das medidas no arrendamento não habitacional é o diferimento de rendas vencidas nos meses em que vigore o estado de emergência e no primeiro mês subsequente, para os 12 meses posteriores ao término desse período, em prestações mensais e não inferior a um duodécimo total, pagas juntamente com a renda do mês em causa.
Porém, a falta de pagamento das rendas que se vençam nos meses em que vigore o estado de emergência e no primeiro mês subsequente, não poderá ser invocada como fundamento de resolução, denuncia ou outra forma de extinção do contrato, nem como fundamento de obrigação de desocupação de imóveis, nem é exigível aos estabelecimentos supra mencionados o pagamento de quaisquer outras penalidades que tenham por base a mora no pagamento de rendas que se vençam como já mencionado.
Quanto às entidades públicas com imóveis arrendados ou cedidos sob outra forma contratual, existem a possibilidade de reduzirem as rendas aos arrendatários que tenham, comprovadamente, uma quebra de rendimentos superior a 20% face aos rendimentos do mês anterior ou do período homólogo do ano anterior, quando da mesma resulte uma taxa de esforço superior a 35% relativamente à renda.
Mais, podem isentar de pagamento de renda os seus arrendatários que comprovem ter deixado de auferir quaisquer rendimentos após 1 de março de 2020.
Não beneficiará da totalidade do regime supramencionado, os beneficiários de regimes especiais de arrendamento habitacional ou de renda, como o arrendamento apoiado, a renda apoiada e a renda social.
Por fim, salienta-se que a cessação do contrato de arrendamento habitacional ou não, por iniciativa dos arrendatários, torna exigível, a partir da data de cessação, o pagamento imediato das rendas vencidas e não pagas.