A Instrução do Banco de Portugal n.º 19/2017 é publicada na sequência da publicação do Decreto-Lei n.º 74-A/2017 de 23 de Junho, que procedeu à transposição para a ordem jurídica interna de disposições relativas à regulamentação da comercialização dos contratos de crédito com garantia hipotecária ou equivalente, adotando para o efeito, no seu Anexo I, uma Ficha de Informação Normalizada Europeia (FINE), de forma a permitir ao consumidor a comparação entre diferentes ofertas de créditos e a avaliação das respectivas implicações, tendo em vista a tomada de uma decisão informada.
A instrução do Banco de Portugal n.º 19/2017 vem esclarecer alguns aspectos abordados no Decreto-Lei n.º 79-A/2017, tendo em vista assegurar os objetivos de harmonização e de comparabilidade da FINE e concretizar a informação a prestar pelos mutuantes ou, se for caso disso, pelos Intermediários de crédito, estabelecendo-se também instruções de preenchimento da FINE às quais acrescem às instruções já previstas no referido Decreto-Lei.
Contextualização
Previamente à celebração de um contrato de crédito, o mutuante ou os intermediários de crédito, têm o dever de prestar toda a informação relevante sobre as condições do crédito. No caso concreto de créditos hipotecários, os deveres de informações pré-contratuais são acrescidos na medida em que, muitas vezes, o crédito para aquisição de habitação própria é o mais importante compromisso financeiro da vida de um consumidor.
Assim se justifica a correta elaboração e preenchimento da FINE, sendo um aspecto crucial para uma tomada de decisão informada quanto à celebração do contrato de crédito por parte do consumidor. A tendência será sempre para uma maior proteção do consumidor pelo que o Decreto-Lei n.º 74-A/2017 e a Instrução n.º 19/2017 que se seguiu cumprem esse desidrato. A Instrução n.º 19/2017 fixa o modelo da FINE que vem substituir a Ficha de Informação Normalizada (FIN) cujo modelo vinha sendo adotado e que foi instituído pela Instrução do Banco de Portugal n.º 45/2012. O Decreto-Lei n.º 74-A/2017 e a Instrução do Banco de Portugal n.º 19/2017 apenas entram em vigor no dia 1 de Janeiro de 2018, aplicando-se, até essa data, o regime estabelecido no Aviso do Banco de Portugal n.º 2/2010
O regime previsto no Decreto-Lei n.º 74-A/2017:
- O regime tem por objeto o crédito concedido relativo a imóveis, garantido por hipoteca ou outro direito sobre imóveis, independentemente de os imóveis se destinarem ou não à habitação;
- Incluem-se os contratos de locação financeira de bens imóveis para habitação própria permanente, secundária ou arrendamento;
- Reforçam-se as disposições relativas à avaliação da capacidade do consumidor para reembolsar o crédito hipotecário;
- O fiador recebe as mesmas informações que o consumidor e dispõe do mesmo período de reflexão;
- São reforçados os deveres de informação a transmitir aos consumidores pelos mutuantes ou pelos intermediários de crédito;
- Exige-se a intervenção de um perito avaliador independente com vista à correta avaliação dos imóveis;
- Garante-se um melhor alinhamento entre o gestor de conta que gere a relação com o cliente e os interesses deste, nomeadamente proibindo que a remuneração do funcionário bancário dependa do número de pedidos de crédito aprovados e de contratos celebrados, promovendo-se uma gestão prudente de riscos;
- Impõe-se a disponibilização de mecanismos de resolução alternativa de litígios mediante a adesão a, pelo menos, duas entidades que possibilitem a resolução alternativa de litigios;
- Substitui-se a previsão da TAER (Taxa Anual Efetiva Revista) pela TAEG (Taxa Anual de Efetiva Geral)
- Consolidação geral do regime do crédito hipotecário.
Antes de abordarmos o que foi alterado na Ficha de Informação Normalizada com o novo Decreto-Lei importa referir que, no preenchimento do modelo, devem ser considerados diversos tipos de créditos, como o crédito à habitação com garantia hipotecária e sem garantia hipotecária, os de locação financeira imobiliária e os créditos hipotecários que se compreendem como todos os outros que não possam ser enquadrados nas nomenclaturas anteriores mas que sejam garantidos por hipoteca ou por outra garantia equivalente habitualmente utilizada sobre imóveis, ou por direito relativo a imóveis – e aqui se podem incluir contractos de crédito automóvel e contratos de crédito revolving.
Incumbe ao mutuário ou, caso seja aplicável, ao intermediário de crédito, a disponibilização da FINE no momento da simulação do empréstimo e no momento da aprovação do crédito. Só com recebimento da FINE é que o consumidor poderá avaliar devidamente os contornos da proposta simulada ou apresentada pela Instituição de crédito.
O que irá mudar então na FINE em Janeiro?
- A principal alteração no novo modelo será a introdução da TAEG em substituição da atual TAER. Na prática, pretende-se, à semelhança do que já sucedia para outros tipos de crédito, que os custos do crédito sejam calculados tendo por base a TAE acrescida dos custos imputados ao consumidor com o seguro de crédito obrigatório. Deste modo o consumidor terá a perceção do custo total do crédito expresso em percentagem anual de forma a poder comparar diferentes propostas.;
- Discriminação da taxa anual nominal (TAN) aplicável ao crédito de acordo com o tipo de taxa de juro acordada entre o cliente bancário e a instituição de crédito;
- Discriminação de todos os encargos associados ao empréstimo em cumprimento do dever de informação pré-contratual – tudo o que é suscetível de afetar o custo efetivo para o consumidor do crédito celebrado;
- Previsão do montante de empréstimo e o montante total a reembolsar (MTIC);
- Informação sobre os produtos e serviços financeiros contratados;
- Uma segunda parte destinada exclusivamente a informações adicionais onde se incluem vendas associadas facultativas, o regime especial de garantias e outras situações susceptíveis de afectar o custo do empréstimo.
Resumindo uma FINE deve ter presente 15 pontos, excluída a segunda parte destinada a informação adicional:
- Informação sobre o mutuante;
- Informação sobre o intermediário de crédito;
- As principais caraterísticas do empréstimo (onde se inclui o montante e a moeda do empréstimo a conceder, a duração e o tipo de empréstimo, o tipo de taxa de juro, o montante total a reembolsar (novidade) e, se aplicável, as garantias exigidas e o valor do imóvel);
- Taxa de juro e outros custos – através da TAEG – que inclui a TAN e outras componentes da TAEG. Esta novidade promove uma maior facilidade para o consumidor de perceber o custo efectivo da celebração do crédito e permite que o mesmo possa comparar várias propostas de crédito;
- Periodicidade e número de prestações;
- Montante da prestação;
- Quadro de reembolso indicativo;
- Obrigações adicionais;
- Reembolso antecipado;
- Características flexíveis;
- Outros direitos do consumidor – como o período de reflexão de 30 dias a que o mutuante permanece vinculado à proposta contratual ou o período mínimo de 7 dias em que o consumidor não pode aceitar a proposta contratual;
- Reclamações;
- Consequências para o consumidor quando se verifique uma situação de incumprimento dos compromissos associados ao empréstimo;
- Informações adicionais – como o direito aplicável ou o tribunal competente; e
- Autoridade de supervisão.
No anexo II da Instrução n.º 19/2017 do Banco de Portugal foram elaboradas uma série de instruções de preenchimento para cada um de estes pontos referidos de modo a que o consumidor se encontre devidamente informado e a FINE seja correctamente elaborada.
Uma das preocupações da presente Instrução em análise foi precisar o conteúdo da informação adicional a disponibilizar ao consumidor, na medida em que possa ter impacto na TAEG estabelecida, pelo que qualquer venda associada facultativa, uma situação susceptível de afectar o custo do empréstimo ou qualquer questão relativa ao reembolso deve vir devidamente prevista na FINE.
Através destas alterações pretende-se que o consumidor, a ser prestada toda a informação prevista na FINE, se encontre devidamente habilitado para tomar uma decisão consciente e criteriosa relativamente à celebração do contrato de crédito. O consumidor só se encontra protegido se for devidamente informado dos termos do contrato que vai celebrar e, tendo acesso à informação prevista na FINE, pode consultar outras instituições de crédito e comparar qual a solução que melhor se lhe adequa e celebrar o contrato de crédito mais favorável aos seus interesses.